ביקורת מבנים ובדק בית לאיתור ליקויי בניה
מה זה בדק בית:
בדק בית הוא מונח המתייחס לבדיקת איכות הבניה של דירות או בניין משותף הנקנה ישירות מהקבלן.
המונח נובע מתוך חוק מכר דירות המדבר על תקופת הבדק עליה אחראי הקבלן.
אפשר לבצע בדיקת איכות בניה גם לדירות הנרכשות ביד 2 אשר עדיין בתקופת בדק או האחריות של הקבלן על הנכס.
כיום יש המזמנים בדיקת איכות בניה לפני רכישת דירה יד שניה על מנת לאמוד את רמת הבניה של הנכס לפני רכישתו.
מה בודקים בבדיקת איכות בניה:
- המהנדס המגיע לבדוק את הנכס בודק רשימה של אלמנטים שונים הנמצאים בחללים שונים בדירה כגון:
- בדיקת הריצוף
- בדיקת הטיח.
- בדיקת אלמנטי האלומיניום בדירה
- בדיקת הכלים השלובים בדירה (כגון כיורים, אסלות מקלחונים וכו')
- בדיקת סימני רטיבות
- בדיקת אלמנטי חשמל
- בדיקת מסתורי הכביסה
- בדיקת איכות הבניה במטבח
- בדיקת סטיות בבניה של הדירה
- בדיקת המרחבים המוגנים בדירה.
- התאמה למפרט מכר דירות
- כל הבדיקות הם בהתאמה לתקנות התכנון והבניה והתקנים הישראלים השונים.
מדוע חשוב לבדוק את הדירה?
כיום, הבניה מתבצעת בשטח על ידי מספר גורמים: קבלן שלד המבנה, קבלן גמר המבנה, קבלן אינסטלציה, קבלן איטום, קבלן חשמל ועוד.
למעשה, ישנם גורמים רבים אשר מעורבים בבניית הבניין או הבית, דבר אשר מעלה את הסיכוי לקיומן של טעויות וסטיות גבוהות באיכות הבניה.
כידוע, אנו נמצאים בעולם בו הטכנולוגיה טרם התפתחה דיו עד לכדי בנית המבנים על ידי מכונות ואלו נבנים על ידי פועלים- בני אדם בשטח, לכן לעולם יהיו סטיות בבניה, לפעמים חמורות יותר ולפעמים חמורות פחות.
במקרים רבים, קבלן הבניה לא מכיר בליקוי מסוים או לא מוכן לתקנו.
מטרתנו היא לאתר את הליקוי בשלב מוקדם ככל האפשר ובטרם יתפתח לליקוי חמור יותר. זאת ועוד, כאשר ישנו ליקוי במבנה, נדרשת חוות דעת של מומחה על מנת שניתן יהיה לאלץ את הקבלן לתקן את הליקוי ו/או לפצות את בעל הנכס בעלויות התיקון, במקרים בהם תיתכן ירידת ערך של הנכס. במקרים אלו, על הקבלן לפצות גם בעלות ירידת הערך, כאמור.
מתי ניתן לבדוק את הדירה?
ככלל, כאשר קונים דירה חדשה מקבלן, הצדדים חותמים על חוזה אשר כפוף לחוק מכר דירות.
חוק מכר דירות קובע שתי תקופות זמן בהן הקבלן אחראי על אי ההתאמות הקיימות בנכס- אלו הן תקופת הבדק ותקופת האחריות.
תקופת הבדק- זוהי תקופה בה הקבלן מחויב לתקן כל אי התאמה הקיימת בנכס, אלא אם הוכיח הקבלן שלא קיימת אי התאמה. כלומר, חובת ההוכחה מוטלת על כתפי הקבלן.
תקופת הבדק מתחילה מרגע העמדת הדירה לקונה והיא נמשכת בין שנה לשבע שנים.
תקופת האחריות- זוהי תקופה בה הקבלן נדרש לתקן כל אי התאמה הקיימת בנכס במידה והקונה הוכיח כי קיימת אי התאמה. כלומר, במהלך תקופה זו חובת ההוכחה מוטלת דווקא על כתפי הקונה. תקופת האחריות מתחילה עם תום תקופת הבדק כאמור, ונמשכת במשך שלוש שנים.
לעיתים, הקונה אינו מודע לליקויים הקיימים בנכס אותו רכש ואין באפשרותו לדעת מהו "ליקוי" אשר עומד בתקן המתאים ומהו ליקוי שאינו עומד בתקן המתאים. בעניין זה, נדרשת חוות דעת של מומחה.
אם כך, כיצד ניתן יהיה לדעת האם סירובו של קבלן לתקן ליקוי כזה או אחר הינה מוצדקת?
כן, האם במקרים בהם קיים כתם רטיבות על הקיר, ניתן יהיה להסתפק בכך שהקבלן יבצע צביעה חוזרת של אזור הרטיבות בקיר, או שמא נדרשת התערבות נוספת לנוכח נזילה חמורה יותר?
כאן אנחנו נכנסים לתמונה. חברתנו מבצעת בדיקות איכות מבנים בצורה המקצועית ביותר, באמצעות מומחים בעלי הכשרה מתאימה ובאמצעות מכשור מתאים, הבודק עפ"י התקנים הרלוונטיים את מלוא סוגי הליקויים אצלכם בנכס. בסיום הבדיקה, ניתנת חוות דעת מקצועית של המומחה, אשר תשקף את מצבו ה"אמיתי" של הנכס.
מי רשאי לתת חוות דעת כמומחה?
מי שרשאי לבדוק את הנכס ולתת חוות דעת מומחה, הוא אדם בעל הכשרה מתאימה ורלוונטית לאותה חוות הדעת שהוא רושם.
לדוגמא, מהנדס מבנים יכול לתת חוות דעת כמומחה עבור איכות הבנייה ועמידות בתקנות התכנון והבנייה והתקנים הישראלים השונים.
לצערנו, קיימים בתחום זה לא מעט מהנדסים אשר אינם בעלי הכשרה מספקת לביצוע בדיקת נכס תקינה ומעמיקה ולמתן חוות דעת מומחה בסטנדרט הנדרש בבתי המשפט ולכן חוות דעת אלו אינן משקפות הלכה למעשה את המציאות ולכן, לרוב, לא תינתן להן משקל של ממש.
חברתנו מעסיקה מהנדסים מהשורה הראשונה אשר עברו הכשרות ייעודיות לבדיקת איכות מבנים ולכתיבת חוות דעת מומחה מטעם איגוד המהנדסים בישראל, דבר אשר מבטיח ללקוחותינו מקצועיות מרבית ואמינות ביחס למידע שיינתן על רמת איכות הבניה של הנכס.
בונים או קונים בית? בדיקת איכות יכולה להיות שווה לכם הרבה כסף!
עומדים לקנות דירה חדשה, הנמצאת בתהליך בניה או דירה מוכנה מיד שנייה? בדיקות מקיפות ומקצועיות של איכות הבניה הן מאסט! בבניית הדירה שלכם מעורבים קבלני אינסטלציה, קבלני איטום, קבלני חשמל ועוד. כל עוד מדובר בבני אדם ולא במכונות - יותר גורמים שווה יותר סיכוי לטעויות וסטיות באיכות הבניה. אינכם אנשי מקצוע מתחום הנדסת ובטיחות הבניה? חוות דעת מקצועית של מומחים היא חובה. המהנדסים שלנו עברו הכשרות ייעודיות לבדיקת איכות מבנים ולכתיבת חוות דעת מומחה מטעם איגוד המהנדסים בישראל, והם יודעים לבדוק כל פינה וכל אלמנט הקשור באיכות הבניה – החל מבדיקות הריצוף והטיח ועד לאלמנטים של חשמל ואינסטלציה. רשימת הבדיקות שלנו מקיפה ויסודית, ואף פגם או סטייה לא חומקים מעינינו.
חשוב לדעת!
איתור מוקדם של ליקויים בבניה יחייב את הקבלן לתקן את הליקוי ו/או לפצות את בעל הנכס בעלויות התיקון, במקרים בהם תיתכן ירידת ערך של הנכס. תקופת האחריות נמשכת שלוש שנים, ורק במהלכה נדרש הקבלן לתקן פגמים וסטיות בנכס, זאת בתנאי שהוכחתם כי קיימת אי התאמה. חובת ההוכחה מוטלת עליכם הקונים, אל תוותרו על בדיקות יסודיות שעשויות להיות שוות לכם המון!
שאלות ותשובות:
תשובה: ישנן שתי תקופות במהלכן הקבלן אחראי על ליקויי הבנייה הקיימים - תקופת הבדק ותקופת האחריות.
תקופת הבדק היא התקופה בה הקבלן אחראי על ליקויי הבנייה וחובת הוכחת הליקוי חלה עליו, תקופה זה נעה בין שנה לשבע שנים, בהתאם לסוג הליקוי (ריצוף, איטום וכו').
לאחר תקופת הבדק מתחילה תקופה האחריות, בה חובת הוכחת הליקוי חלה על בעל הנכס. תקופה זו מתחילה עם תום תקופת הבדק של אותו הליקוי, ונמשכת שלוש שנים.
תשובה: כאשר אנחנו נמצאים בתקופת הבדק או בתקופת האחריות, הקבלן מחויב לתקן את הליקוי כשדו"ח המומחה בידיו, או לחילופין לפצות את בעל הנכס בסכום הנקוב לתיקון הליקוי.
תשובה: במצב כזה, בעל הנכס רשאי לפנות לעורך דין המתמחה בתחום, על מנת לתבוע את הקבלן על מנת שיתקן את הליקוי או יעניק לבעל הנכס הפיצוי.
בהגעה לבית המשפט קיימים שלושה מומחים:
- מומחה מטעם בעל הנכס.
- מומחה מטעם הקבלן.
- מומחה מטעם בית המשפט, אשר הוסכם על שני הצדדים.
מומחה מטעם בית משפט נותן את חוות דעתו על הליקויים המצויים לאחר עיון בשתי חוות הדעת ובדיקה במקום.
חשוב מאוד שחוות הדעת תהייה מקצועית ושוות ערך לחוות דעתו של מומחה מטעם בית המשפט, לכן חשוב מאוד להשיג חוות דעת ממומחים בעלי הכשרה ייעודית בתחום.
תשובה: תהליך הבדיקה תלוי בגודל הנכס, כאשר בדרך כלל הוא אורך בין שעתיים לשלוש שעות, בתומן כותב המומחה את הדו"ח.
תשובה: קיימים בתחום הבנייה יועצים שונים, דוגמאת יועץ אינסטלציה, יועץ איטום, יועץ אקוסטיקה ועוד, אשר בהתאם להפניית המומחה - יש לפנות ליועצים אלה לקבלת חוות דעת נוספת בתחום הנדרש.
תשובה: כמובן, חוות דעתם של יועצים אלה מתווספות לחוות דעתו של המהנדס, בהתאם להפנייתו. עם זאת, עלות היועצים מתומחרת במסגרת העלויות שנדרש לשלם הקבלן בדו"ח המומחה.